В первые десятилетия XXI века в Российской Федерации объем индивидуального жилищного строительства резко вырос. Спрос на возведение коттеджей, дачных домов, а также индивидуальных домовладений держится на стабильно высоких показателях из года в год. Однако нередко бывает, что владельцы земельных участков, на которых расположена частная застройка или идет строительство, не владеют полной информацией о важных аспектах процесса. Например, не все получают необходимое согласование. Этот документ играет немалую роль, и его отсутствие может привести к серьезным проблемам при попытке продать, сдать в аренду или распоряжаться иным способом объектом недвижимости.

Согласование индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

ИЖС – это обособленно расположенное здание, в котором нет индивидуальных квартир или блоков-секций (подъездов). Его можно возвести на землях для индивидуального жилищного строительства и на садовых участках. Дом изначально возводится «для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием».

Современные градостроительные нормы делят все виды индивидуального жилищного строительства на три типа, которые считаются основными:

малоэтажная застройка (2-4 этажа) в черте города;
пригородная малоэтажная застройка (дом, расположенный отдельно, с земельным участком площадью до 0,15 га);
сельская малоэтажная застройка усадебного типа с участком от 0,30 до 0, 40 га.

Процесс согласования ИЖС на федеральном уровне проводят по регламенту Градостроительного кодекса РФ и согласно Федеральному закону «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации». Согласование в Москве и Московской области происходит по алгоритму, созданному на основе ТСН ПМС-97 № 28/9 «Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для индивидуального малоэтажного жилищного строительства Московской области» от 30 марта 1998 г.

Процедура согласования

Работа начинается с предпроектной подготовки, которая включает сбор исходных данных о земельном участке и оформление документации с разрешением. В состав основного пакета разрешительных документов входят:

документы на право собственности;
АПЗ (архитектурно-планировочное задание);
задание на разработку проекта;
ситуационный план участка;
копия из генерального плана необходимого раздела проектной документации;
технический паспорт объекта;
технические условия для подключения к инженерным сетям;
если строительство планируется в зоне охраняемых памятников истории – историко-архитектурный план;
заключения о целесообразности застройки с точки зрения экологических и санитарных норм;
документы по инженерно-геологическим работам;
градостроительное заключение.

Если имеются смежные участки, стоит подготовить согласование индивидуального жилищного строительства с соседями, которые являются собственниками прилегающей земли.

Проектную документацию необходимо согласовать с главным архитектором местных муниципальных органов власти при наличии заключения комитета по градостроительству на стадии рабочего проекта. Уже готовый проект можно согласовывать одновременно в нескольких инстанциях для экономии времени. Перечень органов власти, где необходимо получить одобрение, может меняться в зависимости от нюансов АПЗ. После получения справок из всех инстанций проектная документация заверяется главным архитектором и дополняется заключением комитета по архитектуре и градостроительству.

Застройщик запрашивает у главного архитектора местного муниципального образования технический паспорт застройки и разрешение на строительство на основании утвержденного проекта. Документы должны включать следующие сведения:

местоположение земельного надела, наименование застройки и юридический адрес застройщика (заказчика);
основания, которые позволяют выдать заказчику разрешения на строительство;
нюансы застройки, связанные с особенностями использования земель;
срок действия разрешительной документации.

С 2018 года в России ввели упрощение для постройки объекта индивидуального жилого строительства или садового дома. Необходимость получать разрешение пропала, но обязательно направить уведомление о начале и окончании строительства или реконструкции.

Согласование носит уведомительный характер, однако уполномоченные органы могут не разрешить строительство, если получили неполный перечень документов или объект не соответствует разрешенным параметрам застройки земельного участка, установленным градостроительными нормами.

Для согласования необходимы следующие документы:

правоустанавливающие документы на земельный участок или ЕГРН, если права на участок уже зарегистрированы;
подробное описание внешнего облика объекта в текстовой и графической форме. В нем обязательно следует указать параметры объекта, его характеристики и расположение на участке.

По установленным нормативам местные власти должны рассмотреть заявку в течение семи рабочих дней и выслать ответное уведомление. Если за это время уведомление о согласовании или отказе не доставлено, собственник получает право строительства данного объекта в течение десяти лет. Такое право сохраняется в течение всего срока, даже когда собственность на земельный участок и объект ИЖС перешли другому лицу, при этом отправлять новое уведомление о планируемом строительстве и оплачивать соответствующие услуги не требуются.

Следует помнить, что работа на садовых участках объекта ИЖС разрешается, если земля находится в зоне застройки и обладает утвержденными параметрами строительства.

Знание и соблюдение многочисленных нюансов помогает сэкономить большое количество времени в процессе согласования, но без соответствующего опыта осуществить это сложно. Самый простой выход – обратиться к профессионалам, которые точно знают все детали процедуры. Наши специалисты работают с документацией для объектов любой сложности и помогут вам получить нужные документы в кратчайшие сроки.