Разработка проектно сметной документации на строительство

Разработка проектной документации-обязательный этап, предшествующий для строительства любых объектов, как для физических, так и для юридических лиц. 

Проектная документация –это документация , содержащая данные в форме текстов используемые при подготовке проектной документации, и результаты расчетов, обосновывающие и в виде схем, чертежей и определяющие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения ,обеспечивающие строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, в том случае, если его проведение затрагивает конструктивные и/или другие характеристики надежности и безопасности .

Состав, требования к содержанию проектной документации зданий, сооружений установлены законодательством и нормативно-правовыми документами федеральных органов исполнительной власти.

Подготовку проектной документации, оказывающей влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться :

•  - членами саморегулируемых организаций в области архитектурно-строительного проектирования(юридическое лицо или же индивидуальный предприниматель), на основании договора подряда ,заключенного с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором ;
•  - членом саморегулируемой организации области архитектурно-строительного проектирования, в лице застройщика.

Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Разработка проектной документации проводится с целью:

•  - исключения малейших ошибок при строительстве объектов;
•  - оптимизации в управлении инженерными системами ; 
•  - предотвращения возведения зданий с нарушениями требований конструктивной надежности. 

А также не допустить возведение объектов, нарушающих права юридических или физических лиц.

Подготовка проектной документации производится на основании:

1. Задания застройщика или техзаказчика.
2. Результатов инженерных исследований.
3. Информации плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов.
4. Технических условий.
5. Разрешением на возможное отклонение от предельных норм разрешенного .

Состав проектной документации:

Раздел 1 «Пояснительная записка» (ПЗ)

Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» (ПЗУ)

Раздел 3 «Архитектурные решения» (АР)

Раздел 4 «Конструктивные и объёмно-планировочные решения» (КР)

Раздел 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений» (ИОС) :

Подраздел 5 а) «Система электроснабжения» (ИОС1);

Подраздел 5 б) «Система водоснабжения» (ИОС2) ;

Подраздел 5 в) «Система водоотведения» (ИОС3);

Подраздел 5 г) «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети» (ИОС4);

Подраздел 5 д) «Сети связи» (ИОС5) ;

Подраздел 5 е) «Система газоснабжения» (ИОС6) ;

Подраздел 5ж) «Технологические решения» (ИОС7) .

Раздел 6 «Проект организации строительства» (ПОС)

Раздел 7 «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства» (при необходимости сноса или демонтажа) (ПОД).

Раздел 8 «Перечень мероприятий по охране окружающей среды» (ООС).

Раздел 9 «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности» (ПБ).

Раздел 10 «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов» (ОДИ).

Раздел 10.1 «Перечень мероприятий по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащённости зданий, строений, сооружений приборами учёта используемых энергетических ресурсов».

Раздел 11 «Смета на строительство объектов капитального строительства» (СМ).

Раздел 12 «Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами» (ГОЧС).

Это общие, обязательные разделы в проектной документации. 

Рассмотрим особенности процесса разработки проектной документации на примерах процессов при малоэтажном частном строительстве и строительстве для бизнеса ( возведение коммерческих и промышленных объектов).

Малоэтажное частное строительство.

В этой сфере заказчику от застройщика предоставляется услуга премиум класса «под ключ», т.е. полный комплекс услуг от проектирования до возведения объекта(сруба, коттеджа, усадьбы и пр) и дальнейшего обслуживания объекта.

Объект «под ключ» - это проект, над которым работает одна компания. Выполняя все этапы работ от проектирования, архитектуры, утверждения документации в государственных органах, строительства, контроля качества. До обслуживания объекта, озеленения территории и пр.

Этапы малоэтажного частного строительства :

•  - выбор участка (оценка геологии грунта);
•  - подготовка участка (проведение земляных работ, сооружение фундамента);
•  - возведение стен и перекрытий;
•  - кровельные работы;
•  - подводка и разводка коммуникаций;
•  - установка окон и дверей;
•  - внешние отделочные работы.

Строительство коммерческих и промышленных объектов (ТЦ, банки, медицинские центры и учреждения , гостиничные и SPA комплексы), промышленные объекты – цеха, заводы и складские помещение. Для проектирования этих объектов используют более сложную структуру для организационной работы. Над проектами работают лучшие специалисты, зарекомендовавшие себя в этой сфере. С опытом проектирования объектов данного типа.

Для предоставления данных услуг компания должна быть участником СРО (саморегулируемой организации), иметь опыт разработки проектов коммерческих зданий, сбора разрешительных документов.

Разработка проектной документации для коммерческого строительства – это комплекс мероприятий, направленный на оптимизацию строительных работ, состоящий из :

•  - результаты изучения геологических изысканий;
•  - на результате изысканий создают эскизный проект;
•  - на основе анализа эскизного проекта разрабатываются чертежи, схемы объекта;
•  - подготовка плана инженерных сетей ;
•  - расчёт сметы и предварительный план закупки материалов;
•  - описание тех условий(земляные работы, возведение стен и пр).
•  - передача пакета документов для экспертного анализа в госорганах и получения заключения. 

Конечный этап – оформление для строительной компании пояснительных записок. 

Виды экспертизы проектной документации.

1.Государственная экспертиза обязательна для следующих объектов:

•  - объекты обороноспособности и безопасности;
•  - объекты культурного наследия госзначения;
•  - здания, располагающиеся в территориальных или внутренних водах;
•  - объекты особой сложности;
•  - здания со статусом «опасные» или «имеющие государственную тайну»;

Для проведения государственной экспертизы необходимы заявление, сам проект, ТЗ на проект и инженерные изыскания, копия документа о допуске фирмы к оформлению проектной документации, документы, которые подтверждают полномочия. Сроки зависят от типа объекта от 30 до 60 дней. 

2.Негосударственная экспертиза. Для объектов , не попадающих в перечень государственной экспертизы. Проводят на основании заявления застройщика и прилагаемых к нему документов – технической документации, задания на оформление проектной документации). При обязательном составлении договора между застройщиком и экспертом. Проверяют на соответствие техническим условиям, требованиям, стандартам отрасли. При несоответствии- вносят правки и проверяют повторно.

 Частный экспертный анализ и государственный – процедуры, равные по уровню юридической силы. В случае частного можно выбирать исполнителя самостоятельно и сэкономить.

При получении отрицательного заключения по проектному документу или при внесении серьезных правок в проектную документацию - требуется повторно провести экспертизу.

При выявлении ошибок и создании негативного заключения- характер повторной экспертизы – принудительный.

При получении отказа от проведения повторного экспертного анализа, строительные работы не будут начаты.

После получения положительных результатов экспертизы - приступаем к строительным работам.

Оформления проектной документации

1. «Главный» лист. Наименованию проекта, перечень разработчиков, заказчик, адрес и дату разработки проекта. Данные о согласовании документации.
2. Оглавление.

3.Перечень проектов с приложениями . Смета.

4. В виде специального приложения к проектной документации в текстовом формате указывают источники 2х видов-опубликованные и неопубликованные. 
5. На графической части ( чертежах и других идентичных элементах) в правом нижнем углу должен быть штамп с информацией о компании (логотип), название раздела, ответственные лицах и др.). 

6.Если документация подается в бумажном варианте, она обязательно прошивается и нумеруются арабскими цифрами (включая заглавную страницу).

Если документация подается в электронном виде, то она дополнительно должна быть заверена специальной электронной цифровой подписью. Точный срок действия проектной документации не регламентирован. Он формируется на основе сроков действия ГПЗУ и технических условий для подключение здания к коммуникациям, действия инженерно-топографического плана, а также соответствия документации техническим решениям сферы надежности и соответствия эксплуатационным параметрам . Если сроки закончились и документация не соответствует условиям, ее необходимо модернизировать.

Проектная документация хранится в следующем виде:

•  - оригинал и копии документов; 
•  - разрешительный документ по внесению правок в документы;
•  - типовые документы.

Хранение возможно в бумажном и в электронном виде. С обязательной проверкой на целостность.

Сроки оформления проектной документации зависят от полноты комплекта бумаг, скорости выполнения услуги компанией, проведение экспертизы, необходимость доработки документации. Срок от 2 до 6 месяцев.

Экспертиза-это существенная часть периода- 1-2 месяца. Чем не стандартнее объект, тем дольше оформление. 

Фактически, чем теснее и оперативнее взаимодействие между заказчиком и исполнителем, тем меньше срок оформления проектной документации. Соответственно, максимально эффективным будет обращение в узкоспециализированную компанию, специализирующуюся именно на разработке проектной документации для строительства .