Целостность градостроительного облика в пределах городской планировки сохраняется разными путями. Застройщика обязывают соблюдать нормы, указанные в ГПЗУ. Также существует необходимость следовать требованиям к художественному и архитектурному виду строения. Будущее здание проверяется органами исполнительной власти на схожесть с концепцией развития города. Именно для этого разрабатывают архитектурно-градостроительный облик или АГО.
Архитектурно-градостроительный облик (АГО) – документ, который позволяет комплексно оценить функциональное, конструктивное и эстетическое решения объекта.
1) поддержание визуальной концепции;
2) выстраивание образа объекта относительно уже имеющейся архитектурной среды;
3) разработка проекта с учетом современных стандартов качества организации территорий;
4) соблюдение технической и пожарной безопасности по итогу проведенных работ;
5) создание комфортной дорожной сети для пешеходов и транспорта с учетом групп населения с ограничениями.
В состав документации АГО включают материалы, которые регулируют нормативно-правовые акты, установленные уполномоченными органами. Все субъекты РФ имеют свои требования для составления АГО.
Существует некоторая путаница с использованием схожих понятий АГО и АГР. Они расшифровываются как архитектурно-градостроительный облик и архитектурно-градостроительное решение соответственно. Разработка АГР ведется только в Москве.
Оба документа обладают равной юридической силой и имеют незначительные отличия, которые заключаются, например, в сроках оказания услуг по согласованию.
Разработка АГО/АГР и последующие согласование начинается с изучения нормативной документации, существующей в выбранном субъекте РФ, чтобы составить полный список действующих требований.
Государством четко определен перечень ситуаций, когда разработка документации необходима, а когда этого можно избежать. Так создание АГО необходимо для реконструкции уже существующих строений, новых объектов капитального строительства, изменения внешнего облика имеющихся зданий, а также для производственных, сельскохозяйственных и других нежилых построек, расположенных вблизи дорог.
Не требуется подготовка документации при:
1) постройке зданий ИЖС;
2) проведении реконструкции, перепланировке или капитальном ремонте, в которых не будет изменен внешний облик здания;
3) строительстве нежилых зданий с площадью до 1500 квадратных метров или расположенных вдали от дорог;
4) возведении инженерных объектов.
При составлении АГО учитывают строительные нормы и правила, которые используют и при разработке проектов. Проект должен включать те же архитектурные решения, которые основываются на уже утвержденном архитектурно-градостроительном облике.
Вся документация и графические материалы разрабатываются уже после анализа инженерных исследований, инспекции территории и находящихся на ней других сооружений и коммуникаций. Разработку подобных документов ведут проектные организации, которые обладают всеми необходимыми знаниями и опытом в области проектирования.
Архитектурно-градостроительные материалы разрабатываются с учетом многих требований. Документация описывает полный спектр характеристик будущего объекта. Специалисты, разрабатывающие АГО/АГР собирают общий пакет бумаг. В него входят:
1) разнообразные схемы территории, транспортные планировки и разверстки фасадов;
2) чертежи разреза строения со всеми отметками и информацией о применяемых используемых материалов;
3) ситуационные планы;
4) пояснительные записки с общими сведениями и характеристиками, фото земельного участка, выбранного под строительство;
5) 3Д материалы, показывающие планируемый итог работ в имеющимся рельефе.
Для получения одобрения проекта с регламентируемыми материалами необходимо подать соответствующее заявление. Факультативно можно приложить выписку ЕГРН, ЕГЮЛ/ЕГРИП и градостроительные планы. Эти документы помогают в ускорении межведомственного взаимодействия государственных органов, а следовательно и в получении свидетельства.
Предоставленные документы лягут в основу оценки соответствия проекта нормам и требованиям в различных сферах, в том числе в его функциональности, экономическом обосновании, эстетике и безопасности на разных уровнях.
После сбора необходимых материалов весь комплект документов направляется в соответствующую государственную организацию для дальнейшего рассмотрения и согласования. Как правило, просьба о согласовании и документация передаются в электронном виде.
Запрашивать согласование не требуется в случае планирования работ по завершению строительства с уже имеющимся разрешением, а также при капитальном ремонте и благоустройстве. Есть возможность согласовать АГО не только для одного объекта, но и для комплекса с единым назначением, элементы которого имеют общую площадь.
Существует два способа согласования АГО/АГР: упрощенный и основной, каждый из которых имеет свои условия для применения на практике.
Этот способ используется для зданий площадью более 1500 квадратных метров следующего назначения:
Процесс согласования должен обязательно учитывать состояние земельного участка и имеющиеся планы по его развитию. Также проверяют во внешнем виде здания наличия элементов, которые выпадают из архитектурного ансамбля. Облик строения должен соответствовать его назначению и статусу, обязательно соблюдение условий экобезопасности. Основной порядок согласования включает также рассмотрение планов по благоустройству территории.
Основной порядок согласования используют в том числе и для объектов социальной инфраструктуры, создание которых происходит за счет государственного бюджета.
Получить свидетельство о согласовании упрощенным методом могут проекты с общей площадью до 1500 квадратных метров и попадающие под критерии:
1) строение делового назначения, размещенные вблизи автодорог и пешеходной сети;
2) ТРЦ и торговые площадки, примыкающие к жилым районам, участкам дорог и другим постройкам;
3) элементы транспортной инфраструктуры, находящихся вблизи территории жилых зон;
4) склады и промышленные сооружения, рядом с жилыми домами, строениями социального назначения и эстетически важных территорий.
При упрощенном порядке особо тщательно подходят к соблюдению правил проектирования и требований по благоустройству и эстетики территории, а список критериев, которые рассматриваются, сокращается. Согласование упрощенным способом происходит быстрее за счет меньшего количества критерий. Каждый субъект устанавливает свои конкретные сроки рассмотрения обращения.
Разрабатывать и согласовывать АГО/АГР следует до начала утверждения проектной документации и получения разрешения на строительство.
Согласование документации сильно зависит от первоначального уровня проработанности пакета документов. В каждом субъекте определены свои четкие сроки рассмотрения заявления, в среднем процесс занимает от 2 недель до месяца.
На практике же на получение положительного ответа может уйти несколько месяцев. Процесс затягивается из-за вносимых исправлений и корректировок в документы, чтобы они полностью соответствовали действующим регламентам. Внесение исправлений влечет прохождение всех этапов утверждения заново. Также рассмотрение заявления может быть приостановлено на срок до 5 дней.
После рассмотрения всего пакета документов государственные органы могут вынести следующие решения:
1) отказ в выдаче свидетельства;
2) согласование документации и выдача разрешения;
3) приостановка процесса.
Негативный ответ всегда сопровождается официальными обоснованиями, которые содержат перечисления замечаний для доработки.
Проблемы, ведущие к отказу в выдачи свидетельства, нередко одинаковы и не зависимы от региона страны. Не согласовывают документацию чаще всего из-за стандартных ошибок:
3) проект АГО/АГР содержит противоречивые или недостоверные факты;
6) АГО/АГР не соответствует параметрам, описанным в ГПЗУ;
7) ненадлежащее качество документов, поданных в электронном виде, из-за чего государственные служащие не могут работать с ними;
Это основные и главные ошибки, по которым приходят отказы на выдачу свидетельства. Но существуют и другие причины, решить которые бывает сложно. Особенного внимания требуют документы для согласования АГО/АГР для территорий, на которых расположены исторические постройки. Такие случаи имеют дополнительные требования к облику будущих объектов.
Для получения свидетельства АГО/АГР еще на этапе разработки концепции следует учитывать требования, которые предъявляются к объектам в вопросе планировки и внешнего облика. Важно помнить, что если технико-экономические и другие характеристики, обозначенные в АГО, будут иметь даже незначительное расхождение на практике или в проектной документации, возникнет необходимость создать и согласовать новый АГО/АГР.
Наша компания не допускает возникновение таких ситуаций. Только самые опытные представители компании занимаются разработкой АГО. Качественная работа над документацией требует привлечения ведущих специалистов, которые являются лидерами в своей сфере, поэтому стоимость разработки АГО/АГР не может быть низкой. Чаще всего невысокие цены обусловлены работой недостаточно квалифицированных кадров, что приводит к задержкам в согласовании документации.
Мы с радостью ответим на все Ваши вопросы
В рамках АО «Стройпроект» для оперативного управления проектной деятельностью 02.05.2023 было выделено отдельное подразделение ООО «СПРОЕКТ» (Общество с ограниченной ответственностью «СПРОЕКТ.РУ»)
