Почём зеленые плюшки от государства

В наш век развитых технологий люди стремятся жить не только  с максимальным комфортом, с точки зрения систем «умного дома», развитой инфраструктуры и удобного местоположения жилья, но и с учетом экологичности жилья. Причина этого в том, что во многих регионах  проблемы окружающей среды резко обостряются, а также  возникают сложности с производством жизненно важных ресурсов.  В последнее время актуальным стало понятие «зеленого» строительства, которое объединяет в себе  не только экологические критерии, но и критерии комфортного проживания, т.е. в оценку здания входит множество требований, касающихся расположения объекта, потребления энергоресурсов и воды, экологичности используемых при строительстве материалов.  За последние два года разработали методологию, закрепившую понятие «зеленого» строительства; ввели стандартизацию на уровне национального подхода; создали инфраструктуру.

С 1 ноября 2023 года вступил в силу добровольный национальный стандарт «зеленого» строительства многоквартирных жилых домов- ГОСТ Р 70346-2022, документ был разработан Минстроем России в сотрудничестве с АО «ДОМ.РФ». Данный стандарт вводит качественные и количественные характеристики, применяемые для оценки многоквартирных, жилых зданий в России по так называемым «зеленым» критериям, оценка производится на всех этапах жизненного цикла строительного объекта. Цель - градостроительная деятельность, которая обеспечит экологическую безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, при которой негативное влияние хозяйственной и иной деятельности  на окружающую среду будет минимизировано, а также будет обеспечена охрана и рациональное использование природных ресурсов.

Документ создан на основании данных ведущих международных систем BREEAM (Великобритания, инженерия, практика управления зданием и его возможности по созданию комфортной среды), LEED (США, энергоэффективность), DGNB (Германия, оценка всех жизненных циклов здания), но с учетов их преимуществ и недостатков, а также учитывает особенности экологических технологий в РФ. 

Стандарт предназначен для работы проектных организаций, архитекторов, строительных компаний, застройщиков, государственных органов и органов местного самоуправления, управляющих и эксплуатирующих компаний, производителей стройматериалов,  специалистов по оценке соответствия объектов данным стандартам и конечно же для граждан при выборе объекта недвижимости.

Он включает в себя три основных критерия: социальный, экологический и управленческий.

Критерии разделены на 10 параметров: планирование участка; архитектура; организация и управление строительством; энергоэффективности и атмосферы; комфорта и качества внутренней среды; рационального водопользования; материалов и ресурсоэффективности; отходов производства и потребления; экологической безопасности территории и безопасности эксплуатации здания; инноваций в сфере устойчивого развития.

В стандарте 81 критерий, обязательных 37 (необходимы для признания многоквартирного здания «зеленым») и добровольных 44(используются для повышения рейтинга здания, но не являются основой для перехода из одного рейтинга в другой).

Основным показателем является энергоэффективность, класс «А» и выше.

Также к минимально обязательным относятся требования по  предчистовой отделке и по наличию инфраструктуры для людей с ограниченными возможностями здоровья и пр. 

Для получения  рейтинга по стандарту необходимы оценки на стадии проектирования (положительное заключение по проектной документации)  и на стадии строительства (оценка многоквартирного дома  не позднее одного года после ввода в эксплуатацию). Фактически же выполнить все условия нового ГОСТа будет трудно, так как по части критериев технически оценить жилье можно будет только в квартирах с отделкой.

ГОСТ Р 70346-2022 может использоваться как для строящихся, так и для уже введенных в эксплуатацию зданий. Применим стандарт для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Екатеринбурга, Владивостока, Республики Татарстан и Байкальска.

Помимо многоквартирных домов разрабатывается стандарт для ИЖС.

В 2022г только 3% введенного фонда МКД являются энергоэффективными, планируется в ближайшее время повышение до 5%. А к 2024-2026 гг. 10% и более.

Очень важным, с точки зрения снижения выбросов парниковых газов на 40-50%, является повышение энергоэффективности вводимого фонда МКД с класс «D» до класса «А».

Для населения, достижение данных показателей - это значительное снижение расходов на эксплуатацию жилья, до 60% снижения стоимости по платежкам.

Сейчас ведется активная работа по созданию финансовых инструментов для активизации «зеленого» строительства в форме бюджетных субсидий для ипотеки и проектное финансирование. Это необходимо,  поскольку  соблюдение стандартов  «зеленого» строительства - это исключительно добровольный процесс, приводящий к удорожанию жилья примерно на  5-10%. По результатам опроса аналитиков «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ, 54% респондентов готовы на такую доплату за возможность приобретения «зеленого» жилья.

По информации Сбербанка, на сегодняшний день около 17% кредитов проектного финансирования Сбербанка, соответствуют минимальному уровню требований ГОСТ Р. Дело в том, что особых отличий в проектном финансировании для «зеленого» и не «зеленого» нет. Изначально проектное финансирование существует для домов различных типов.

И для того, чтобы «зеленое» строительство приобрело массовость, необходимо принять меры для его поддержки, заинтересовать и тех, кто строит и тех, для кого строят. Поскольку по примерным оценкам Сбербанка затраты застройщиков при строительстве «зеленого» жилья вырастут на 10-15%, и это удорожание будет включено в стоимость. Для покупателя экономия «сейчас», как правило, важнее экономии «потом» и вот на этом этапе очень помогут ипотеки, особо на первых этапах, пока плюсы экономии «потом» не превысят экономию «сейчас». 

Что же касается застройщиков, по данным Сбербанка, интерес у многих региональных и федеральных застройщиков  интерес к «зеленому» строительству есть, есть и передовики с положительными результатами. 

Рассмотрим на примере группы «Самолет» -это одна из четырех компаний пилотного проекта. У них был самый большой и массовый проект по новому «зеленому» стандарту. Фактически это был эксперимент, проверки возможностей компании и  оценки влияния «зеленого» сертификата на итоговую стоимость объекта. Предварительно, удорожание от исходной себестоимости составило 7-10%.

Аналитика также показала, что на наличие «зеленого» сертификата обратили внимание всего 5% потенциальных покупателей!

На первом месте  при покупке стоит цена, на втором месте - расположение и инфраструктура.

Выводы просты – «зеленые» проекты возможны для реализации в массовом сегменте, но необходима поддержка. Это могут быть меры по снижению ставок по проектному финансированию; программы субсидирования. Важно, чтобы добавочная стоимость не переносилась на покупателя, а оставалась на застройщике. А для этого он должен получить ощутимые преференции.

Однако ждать в краткосрочной перспективе серьезной поддержки в виде перспективе «зеленого» проектного финансирования или льготной «зеленой» ипотеки не стоит, хоть это и дало бы результат. Еще более важным является момент информированности по условиям и гарантиям поддержки банком «зеленого»  строительства  для поставщиков и подрядчиков.

Необходимо расширять информационное поле по теме «зеленого» строительства, делать системными его обсуждение на различных площадках. Поскольку информированность в этой сфере, к сожалению,  чуть больше нуля, даже среди застройщиков.

Разъяснять плюсы и выгоды необходимо и для застройщиков и для будущих жильцов. Для создания соответствия между спросом и предложением.

Для жильцов – это и подключение к сетям и суммы в платежках, безопасность и эффективность коммуникаций.

Популяризация «зеленого» строительства среди населения повлияет также и на активность муниципальных властей, делая  их более инициативными в вопросе контроля  экологически важных проектов. Увеличение количество объектов по «зеленому» строительству экологических даст толчок к появлению новых центров обучения и специалистов в этой области. Необходимо  проводить больше конференций, посвященных проблемам экостроительства, создавать новые исследовательские центры. Очень важно  осознание обществом, что совершенствование и активное использование стандартов зеленого строительства положительно влияет на развитие бизнеса, его динамику, рост и развитие. Экологические стандарты способствуют экономии финансовых средств во время эксплуатации объектов недвижимости, а повышение уровня качества реализуемых объектов создает привлекательный инвестиционный климат.

Поскольку сейчас очень важным аспектом во всех областях стала экология и экологическая повестка, необходимо  в первую очередь, воздействовать информационно на молодое поколение. Эти вопросы у них у всех на слуху и в тренде. И привлечь молодежь в отрасль по «зеленому» строительству во всех сферах будет гораздо проще.

Очень важным является то, что данная система создавалась под уже существующие стандарты строительной отрасли России. Т.е. основные критерии, которые предъявляются к зеленым зданиям, уже учтены в действующих нормативах или же логично приведут к развитию существующих норм и правил. Фактически этот  стандарт уже  является элементом системы российских  стандартов.